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Casser la spéculation foncière professionnelle par une «Spekulantesteier» très musclée

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176 millionnaires fonciers (à savoir 117 personnes et 59 sociétés) détiennent au Luxembourg chacun individuellement des terrains d’une valeur de plus de 10 millions d’euros.

Voilà les spéculateurs qu’il faut attaquer de front si l’on est déterminé à casser la hausse des prix des terrains. Concernant les ravages occasionnés par la spéculation, le coupable n’est donc pas la grand-mère qui conserve quelques ares pour ses petits-enfants, ni les familles qui ont hérité de quelques hectares cultivés depuis des décennies par leurs ancêtres.

Les spéculateurs, ces ennemis du peuple qui s’engraissent à nos dépens, ce sont des gens qui ont racheté des terrains pour les retenir avec des visées purement spéculatives. En 2016 les 20% de particuliers et de sociétés les plus impliqués (3.182 personnes et 150 firmes) ont ainsi contrôlé 65% de la valeur foncière disponible pour l’habitat (soit 13,5 milliards d’euros) et 63% de la surface en question (soit 185.800 ares).

Ces chiffres et ceux mentionnés ci-après ne constituent pas des données inventées ou fabriquées pour une campagne haineuse, mais ils proviennent tous de publications de l’État, surtout de l’Observatoire de l’Habitat et du Statec.

Le mal est bien connu de tous, depuis longtemps. Mais ceux qui pourraient agir ne font pas réellement bouger les choses. Ne savent-ils rien faire ? Ou ne veulent-ils rien faire? Dans cette question cruciale, nos principaux partis politiques, sans le remarquer, ne tiennent manifestement plus compte des soucis des gens ordinaires. Cette incapacité d’agir risque de devenir à terme un problème majeur pour la paix sociale, la cohésion politique et la démocratie.

Le fameux «Eurobaromètre», le sondage périodique de la Commission Européenne, vient de révéler dans son édition de 2018 que pour 59% de la population du Luxembourg la préoccupation principale est le logement, avec une longueur d’avance sur tous les autres soucis, comme l’inflation (29%), le système éducatif (18%), l’environnement, le climat et l’énergie (18%) ou encore l’immigration (14%). Notons que pour l’ensemble de l’Europe par contre, les citoyens qui se préoccupent du logement ne représentent que 11% des personnes interrogées.

Notre Gouvernement et notre Parlement sont-ils désormais trop proches du monde des finances, estimant que le pays courrait trop de risques s’il s’aliénait les ploutocrates? Alors que nous ne savons même pas si ces spéculateurs fonciers exploitant la situation sont des investisseurs étrangers ou autochtones.

Et les autorités ne vont pas arranger l’affaire en revoyant le niveau de l’impôt foncier traditionnel ni la fameuse valeur unitaire qui date d’un autre millénaire et qui n’a plus été réajustée depuis plus de trois-quarts d’un siècle. Encore une fois: Face au débordement des prix au cours des dernières années l’inaction des responsables du pays est un jeu dangereux, dans ces temps où les populistes attaquent avec succès les manquements de la classe politique en place et les exploitent à leurs fins plus que douteuses.

En capitulant devant la flambée des prix des terrains, l’État continue à permettre le renchérissement continuel des logements et par là une hausse sans fin des loyers, avec notamment des effets dévastateurs sur le budget mensuel des moins bien rémunérés et des plus démunis.

Négliger le dérèglement persistant du marché immobilier attisera donc fatalement l’explosion des inévitables coûts futurs de notre politique sociale. Et le patronat qui, sous prétexte de compétitivité internationale, fustige les transferts sociaux, le salaire minimum et l’indexation, tous prétendument excessifs, trop élevés et ruineux, devrait en toute logique rejoindre la lutte contre le plus important facteur de la vie chère au Luxembourg.

Quoi qu’il en soit, en matière de logement et de hausse des prix des terrains, rien de réellement efficace ne se produit pour le moment. Car de simples efforts rhétoriques ne déplaceront pas des montagnes. Ce qui s’impose, c’est une attaque déterminée, très massive et résolument concentrée sur les grands spéculateurs, les vrais spéculateurs, donc sans importuner ni grand-mère et ses petits-enfants, ni les héritiers du laboureur.

Avant d’agir et avant de décider comment il faudra s’y prendre, l’on doit analyser la situation. Alors que dans ce pays le logement devient de plus en plus prohibitif, ce renchérissement n’est pas causé par la hausse courante des coûts de construction ou par une orientation vers plus de confort ou de luxe, mais par une progression vertigineuse des prix des terrains à construire.

Un premier diagnostic

Au Luxembourg, et ceci pour l’ensemble du pays, le prix de vente constaté des terrains à construire destinés au logement a été, en moyenne entre 2015 et 2017, de 65.521 euros par are, selon l’Observatoire de l’Habitat. Ce que nous appelons ici prix constaté est en fait, scientifiquement parlant, «le prix médian», le prix situé en plein milieu, celui par rapport auquel la moitié des ventes se fait à un prix supérieur et l’autre moitié à un prix inférieur.

Il y a de bons arguments pour baser les analyses de la situation actuelle et de l’évolution récente sur les prix médians, plutôt que sur les prix moyens (qui sont généralement plus élevés), parce que le niveau de ces derniers est facilement distordu sous l’effet d’un nombre limité de transactions très coûteuses.

Notons qu’il y a deux approches pour mesurer les prix et leur évolution. Soit l’on recense les «prix annoncés», donc les prix demandés dans les annonces ou offres immobilières insérées dans la presse imprimée ou affichées sur les sites internet spécialisés, soit l’on recense au niveau des notaires les prix des ventes réellement effectuées, tels qu’ils ressortent des actes de vente. La deuxième voie est à préférer si l’on tient à utiliser des données fiables.

Étant donné le prix médian national de 65.521 euros par are, une analyse approfondie montre qu’au plan régional, il existe bien entendu un large éventail, le prix médian de beaucoup de communes du Nord du pays se situant entre 25.000 et 30.000 euros, alors que le prix médian de la capitale est d’un ordre de grandeur de 200.000 euros l’are.

La racine du mal

Le niveau élevé des prix est certes un constat hautement regrettable, mais ce qui est bien plus inquiétant, c’est la croissance vertigineuse du niveau atteint. Les statisticiens ont hélas établi pour le territoire national qu’entre 2010 et 2017 le prix à l’are a augmenté au total de 50,5% en 7 ans, soit de 6,1% par an en moyenne. La progression a été persistante et passablement constante, puisque les avancées annuelles relevées se situaient toutes entre 5,2 % et 6,8%.

Il faut ensuite retenir et souligner que cette inflation des terrains est sans commune mesure avec la hausse des coûts de la construction ou encore avec celle du prix à la consommation du panier d’achat de la ménagère. Pour ces deux indices, les experts ont en effet constaté sur 7 ans une hausse totale de 14,0% et de 11,2% respectivement. On est donc très loin des 50,5% pour les terrains à construire.

Le renchérissement d’une part des prix d’acquisition des logements et d’autre part des loyers pour les espaces loués a donc une cause très précise et indiscutable: les gains de spéculation d’un cercle exclusif de ploutocrates qui s’enrichissent de façon éhontée sur le dos du commun des mortels, au détriment de l’ensemble des habitants du pays comme de l’économie nationale et des firmes productives.

Le phénomène constaté n’est pas d’origine récente et ne date pas de 2010, contrairement aux statistiques disponibles. C’est en fait depuis des décennies que ce fléau persiste sans être gêné autrement que par une mise en cause anodine dans des discours politiques de circonstance.

Le moment est venu de localiser clairement d’une façon précise et pointue ce vilain jeu, pour pouvoir prendre des mesures spectaculaires et efficaces. Pour exiger et justifier une telle démarche courageuse et volontariste, nul besoin d’échafauder une théorie de complot ou de méchantes accusations non prouvées et non prouvables. Bien au contraire, les faits sont absolument univoques et ils sont bien connus dans le détail. Il suffit d’en tirer les conclusions requises.

Une rareté créée artificiellement

En 2016 une proportion de 9% de la surface du pays, soit un total de 23.500 ha, constituait des terrains urbanisés ou destinés à être urbanisés, selon les plans d’aménagement généraux (PAG) communaux. Ces zones contiennent des espaces pour toutes sortes de besoins, mais 43% (ou 10.500 ha) constituent des zones d’habitation et 15% (ou 3.500 ha) des zones mixtes destinées en partie à l’habitat. Si l’on estime que les zones mixtes seront utilisées pour les trois quarts à des fins d’habitat, l’espace total disponible pour la construction de logements se chiffre donc à 13.000 ha.

Une partie de ces terrains ont toutefois été déclarés par les autorités communales comme étant seulement disponibles à terme (zones «à utilisation différée»). Les divers encouragements financiers de l’État ne parviennent manifestement pas à inciter les municipalités à aller de l’avant au rythme nécessaire. Aussi l’État devrait-il, sans toucher à la sacro-sainte autonomie communale, imposer des pénalités sensibles aux municipalités disposant dans leur périmètre d’importantes surfaces certes disponibles pour l’habitat mais dont l’utilisation reste administrativement interdite.

Par une série de restrictions, quelque justifiées que celles-ci puissent être, les autorités publiques, communales comme étatiques, participent donc activement à affaiblir l’offre de terrains sur le marché de la construction et facilitent ainsi objectivement le jeu des spéculateurs.

Un gigantesque déséquilibre

En fait, seulement une surface de 5.300 ha est aujourd’hui réellement disponible pour la construction, dont 2.850 ha pour l’habitat. Ceci ne suffit, selon une estimation de l’Observatoire de l’Habitat, que pour construire 50.000 à 80.000 logements. À noter encore que cette surface appartient à 89% à des acteurs du privé et à 11% au secteur public.

Si nous incluons en outre les zones à utilisation différée, en supposant qu’elles seront toutes débloquées à terme et effectivement allouées au logement, et si donc nous considérons le total des 13.000 ha prévus pour l’habitat, cette surface ne suffira toujours pas aux besoins réels. Sans parler du fait que ce calcul suppose une disparition miraculeuse de toute rétention spéculative!

En effet, selon les très récents scénarios du Statec pour l’évolution économique et démographique du pays, l’on aurait besoin d’ici à 2060 d’un total de 243.000 à 324.000 logements additionnels, le chiffre le moins élevé supposant une croissance zéro pour le PIB (hypothèse totalement irréelle) et le chiffre supérieur se référant à une croissance moyenne réelle de 4,5% par an.

Ce besoin correspond à une réalisation annuelle moyenne de 5.650 à 7.500 logements. Cette attente est très loin de la réalité actuelle, puisqu’au cours des 8 dernières années pour lesquelles cette donnée est disponible (2009 à 2016), l’on a construit moins de 3.000 logements nouveaux par an. Encore que ce chiffre ne correspond qu’au nombre de logements livrés, et non pas à l’accroissement net annuel.

Dans les données mentionnées sur les surfaces disponibles, ne sont toutefois pas inclus les terrains occupés par des immeubles non utilisés ou sous-utilisés, donc par des bâtiments âgés et destinés à être détruits. Les informations fournies proviennent en majeure partie de l’exploitation de photographies aériennes. Celles-ci permettent de détecter les terrains à l’intérieur des plans d’aménagements communaux qui ne sont pas occupés par une construction, mais elles n’identifient pas des immeubles attendant leur démolition en vue d’un recyclage du terrain.

Des responsabilités politiques

Les propriétaires du secteur public, nous venons de le mentionner, possèdent donc 11% de la surface réellement utilisable à court terme mais non encore utilisée, soit 300 ha, qui suffisent pour construire 6.000 à 9.000 logements. Même si dans certains cas, des procédures sont éventuellement déjà lancées, il est cependant indéniable que les acteurs du secteur public bloquent ou retardent malheureusement de façon significative l’utilisation de ces espaces.

C’est ainsi notamment que le Fonds du Logement peut acquérir des terrains en exerçant son droit de préemption. En même temps, la chienlit structurelle au sein de cette administration, causée par une série de scandales d’origine purement politique dans le passé, fait que le Fonds ne sait pas rapidement augmenter ses activités de construction, comme il devrait le faire massivement dans les circonstances présentes.

Ainsi, certains terrains sont donc le cas échéant rachetés, aux dépens de promoteurs privés disposés à y construire rapidement, en faveur d’une structure publique incapable d’en assurer un usage rapide. De la sorte, la politique gouvernementale et, en conséquence, l’inertie de certaines parties du secteur public contribuent à limiter la disponibilité de terrains utilisables et à renforcer le déséquilibre pernicieux qui nourrit la spéculation et l’inflation.

Complicité de fait

Même si l’État figure en matière fiscale de toute évidence parmi les grands profiteurs de l’inflation foncière, les autorités gouvernementales devraient enfin cesser de se comporter, par leur inaction comme par certaines de leurs actions, en complices de ces magnats de l’immobilier.

Ainsi faudrait-il s’efforcer d’utiliser des terrains de construction détenus par le secteur public (État, communes, fonds publics) de façon expéditive pour créer des logements additionnels, par exemple en recourant (notamment en sous-traitance) à des promoteurs privés. Ce qui ne devrait pas empêcher les autorités d’imposer certaines contraintes sociales, sociétales ou autres.

Il est indiscutable que c’est précisément le déséquilibre massif entre l’offre et la demande, persistant depuis des décennies sur la totalité de notre territoire national, qui fait qu’au Grand-Duché la spéculation foncière est un jeu hautement lucratif et démuni de tout risque financier. Un jeu ultra facile, qui crée des millionnaires aux dépens du commun des mortels.

Il suffit aujourd’hui de disposer des moyens financiers requis et de manquer de tout scrupule. Cette arnaque, où l’on est gagnant à chaque coup, est bien entendu parfaitement légale et assurée d’une impunité totale.

Cette situation dure depuis des décennies en raison de notre croissance économique fulgurante et de l’expansion démographique constante et rapide qui l’accompagne. Le cas du Luxembourg est à cet égard très particulier.

Et ce désastre qui nous afflige persistera en toute probabilité tout en risquant de s’accélérer encore, si l’on n’agit pas avec courage. Il est en effet clair que les mécanismes du marché ne sauront pas résoudre l’anomalie. Dans l’intérêt de la qualité de vie des habitants du pays comme dans celui de la compétitivité du site économique luxembourgeois, une intervention étatique résolue est indispensable et elle devrait intervenir dans les meilleurs délais.

Les malfaiteurs

Il s’avère en effet, comme évoqué dans l’introduction de la présente analyse, qu’au Luxembourg 176 millionnaires fonciers (à savoir 117 personnes et 59 sociétés) détiennent chacun individuellement des terrains d’une valeur de plus de 10 millions d’euros.

Ce qui est plus frappant encore, c‘est que les 20% de particuliers les plus impliqués (3.182 personnes) et les 20% des sociétés les plus engagées (150 firmes) contrôlaient en 2016 des terrains d’une valeur totale de 13.456 millions d’euros. Ils détenaient ainsi 65% de la valeur foncière disponible pour l’habitat et 63% de la surface en question, soit 1.858 ha ou 185.800 ares.

À noter en même temps que 11.179 «petits» propriétaires privés disposaient d’une surface individuelle de moins de 10 ares. Même si dans ces cas un usage privé plus ou moins prochain des terrains n’est pas à attendre dans tous les cas, il faut toutefois convenir que ce comportement est fort compréhensible et se distingue foncièrement de la mentalité de rapace que nous dénonçons chez les spéculateurs professionnels.

Il serait dès lors non justifié de laisser déborder sur cette frange limitée de terrains immobilisés l’indispensable guerre à mener contre la spéculation. De même, la propriété de terrains agricoles détenus en partie depuis des décennies voire des siècles pour une exploitation familiale ne sont pas à l’origine du problème dénoncé ci-avant.

Les héritiers de terrains sont des gagnants chanceux, que l’on peut certes envier sur un plan personnel, mais ils ne sont en rien à l’origine du mal. Les gains qu’ils pourront réaliser sont à imposer selon le régime commun existant. L’usage agricole de terrains appropriés est plus que légitime, même si ceci empêche une construction prochaine sur ces espaces. Gardons-nous bien de tout sacrifier sur l’autel d’une croissance économique maximale!

Il y a donc lieu de tenir dûment compte des circonstances particulières qui viennent d’être évoquées, familiales et patrimoniales, et de bien cibler la lutte à lancer contre les authentiques spéculateurs fonciers, acquéreurs récents de surfaces, animés exclusivement par l’objectif de s’enrichir aux dépens de la communauté nationale, sans efforts et sans risques. De toute évidence, le vrai scandale qu’il y a eu lieu de dénoncer vient de la spéculation privée par un cercle limité d’acteurs économiques influents.

Manœuvres de diversion

Contrairement à ce que prétend le président de l’Union des Propriétaires, le point décisif dans cette question n’est nullement une proportion excessive de terrains à construire détenus par le secteur public, mais ce sont d’une part l’énorme concentration de la réserve foncière dans les mains d’un nombre restreint de millionnaires, et d’autre part le fait qu’une partie excessive de ceux-ci se consacre sur la pernicieuse rétention des terrains sur de multiples années. Cette spéculation à long terme représente en effet donc une formule de gestion de fortune très intéressante du point de vue fiscal.

Les notaires, avocats et autres fiscalistes n’ont évidemment aucun intérêt à freiner l’évolution des prix et la progression des profits de leur clientèle. Mais, d’un point de vue déontologique, ils seraient bien avisés de se retenir actuellement dans le débat public, ayant manifestement un conflit d’intérêt quand il s’agit de déterminer les choix politiques les plus conformes au bien-être public et à l’intérêt national.

Dans la situation désastreuse constatée et face à la stratégie dénoncée ici, il n’y a qu’un seul moyen d’action possible, étant donné que plusieurs partis politiques excluent a priori toute mesure d’expropriation de terrains. Alors qu’en fait, notre jeunesse dans son ensemble est actuellement la victime d’une expropriation constante, rampante et cachée de son futur, par des spéculateurs silencieux et anonymes. Sans que les mêmes politiciens ne s’émeuvent dûment de cette expropriation-là. Les sympathies politiques sont ici plus que déséquilibrées et particulièrement antisociales.

Le seul moyen d’action efficace à mettre en œuvre serait «eng Spekulante-Steier», un «impôt contre les spéculateurs professionnels» d’un type entièrement nouveau. Il ne s’agit nullement d’un simple relèvement plus ou moins substantiel de l’actuel impôt foncier, mais bien au contraire d’un tout nouvel impôt, très ciblé, franchement massif et délibérément confiscatoire, capable de briser la logique de l’enrichissement facile sans motif légitime.
Une attaque ciblée
Pour que la démarche soit juste et équitable (et en même temps politiquement acceptable) il est nécessaire de bien veiller à ce que cet impôt ne vise que les seuls spéculateurs ayant accaparé des terrains et les retenant par esprit de lucre, s’engraissant ainsi au dépens de la communauté nationale.

Il ne faut pas viser et gêner les familles conservant (ou même se procurant) un terrain à construire à usage personnel, ne détenant donc que des surfaces limitées, p. ex. 10 ares par personne dans un ménage fiscal. De la même façon faut-t-il exempter toutes les surfaces d’exploitation détenues depuis des dizaines d’années (et même celles échangées ou acquises plus récemment dans le contexte d’une exploitation durable du sol), alors même qu’ils se trouvent à l’intérieur d’un périmètre urbain. Tout comme il faut exonérer, dans la limite de durées raisonnables, tous les terrains déjà engagés concrètement dans des opérations de lotissement et de construction, quel qu’en soit le détenteur.

Une fois préservées, ces exceptions particulières bien justifiées, tout comme peut-être certaines autres situations similaires à circonscrire avec plus de précision, le vrai patrimoine foncier spéculatif doit être frappé d’une fiscalité très musclée, capable d’exproprier le gros des gains de spéculation. Les modalités précises restent à être discutées et arrêtées avec le concours des experts de l’administration. Mais il est évident que l’efficacité requise ne pourra être assurée que si l’on respecte avec rigueur certains principes.

Une attaque massive

La solution la plus efficace et praticable à soumettre à la discussion publique semble être un impôt annuel sur la valeur de marché des terrains retenus dans la définition qui vient d’être exposée. Cet impôt devrait être d’un taux d’au moins 5% appliqué à la valeur marchande des terrains en question.

Seul un prélèvement d’une telle ampleur massive pourra parvenir à annuler grosso modo les profits de la spéculation, si l’on tient compte du coût de financement. Rappelons que les plus-values annuelles constatées les 7 dernières années se sont situées entre 5,2 % et 6,8%, avec une moyenne se situant à 6,1%.

Acquérir des terrains simplement pour les détenir comme placement financier et pour profiter à long terme de leur prise de valeur ne sera plus, une fois grevé par une pareille charge fiscale, un «business model» sensé. Et les investisseurs à la spéculation, nationaux comme étrangers, se détourneront alors fort vite vers des objets plus lucratifs, d’autant plus que la nouvelle imposition proposée est immédiate, alors que les plus-values en perspective ne se réaliseront qu’à terme.

Une alternative concevable (et même une solution pouvant a priori paraître plus logique) serait évidemment de taxer non pas les actifs fonciers en question avec une charge annuelle écumant la plus-value courante, mais d’imposer plutôt au moment de la vente les plus-values effectivement réalisées, par exemple à raison de 80% ou 90% du profit net constaté. L’effet général de cette autre solution serait en principe comparable, mais l’on peut douter de l’efficacité réelle d’une pareille formule.

Non seulement certains concernés choisiront simplement de patienter, en pariant sur le succès de leurs démarches politiques massives en faveur d’une abolition ou d’une réduction future de cette pénalité. Plus décisivement: une telle charge fiscale lors de la vente, contrairement à un prélèvement annuel, n’obligerait pas les concernés à mettre tout de suite la main à la bourse. Si par contre l’impôt vient les frapper annuellement, ils auront à entamer sans tarder des ventes au moins partielles pour ne pas accroître constamment leur exposition financière dans la spéculation en question.

La démarche la plus utile

Ce qui est crucial pour le succès de la démarche proposée, c’est que l’imposition doit être très massive, avec une charge annuelle du même ordre de grandeur que les hausses de prix constatées depuis des années. Avec un impôt significativement plus bas, en effet, l’efficacité de la mesure ne serait pas simplement diminuée de quelques degrés, mais elle risque très sérieusement d’être totalement annulée.

Bien plus, il est probable qu’un impôt trop timide risquerait d’avoir des effets importants totalement pervers. Au lieu de casser la hausse des prix fonciers en enrayant la spéculation, il risquerait au contraire d’attiser l’inflation. Dans ce cas, en effet, l’on ne rajouterait qu’un prélèvement additionnel, les spéculateurs restant en mesure d’intégrer le nouvel impôt dans leurs prix de vente.

Ce dernier scénario n’a rien d’improbable, si les spéculateurs gardent la haute main sur le marché et sur la formation des prix. Il ne suffit donc pas de rendre furieux les propriétaires en question, en les taquinant avec un prélèvement tout au plus gênant. Il faut au contraire carrément casser le mécanisme pervers qu’ils exploitent. En se rappelant bien que les malheureuses victimes futures de cet acharnement étatique ne seront que des millionnaires.

C’est l’État qui est sollicité

Les revenus du nouvel impôt proposé pourraient évidemment, si ceci est souhaité, servir à des investissements étatiques ou communaux dans le domaine de l’habitat ou liés à celui-ci. Mais quelle que soit la destination ou l’utilisation des nouvelles recettes, il devrait s’agir en toutes circonstances d’un nouvel impôt prélevé par les soins de l’État et appliqué uniformément sur tout le terrain national, avec un même taux mais évidemment une base d’imposition liée aux réalités économiques locales.
La levée de cet impôt n’est surtout pas à délaisser à des décisions communales. L’expérience faite avec la malheureuse loi pour imposer les logements inoccupés a amplement prouvé le manque de courage des édiles locaux et l’insuffisance de leur appareil administratif pour la perception d’impôts jugés nécessaires par la communauté nationale.
Soulignons ensuite que le nouvel impôt devra, pour être efficace et juste, se calculer non pas sur la surface mais sur la valeur marchande des terrains à construire. Ceci dit, tout le monde a pleinement conscience de ce que la détermination individuelle de cette base d’imposition par l’administration ne risque certainement pas de devenir un exercice anodin.
Les spécialistes auront ici du pain sur la planche pour trouver les modalités les plus appropriées. Si l’on devra probablement partir en premier lieu de la valeur de marché des surfaces constatées récemment dans les différentes régions, communes ou localités, il n’est pas moins évident que même dans un périmètre limité, les valeurs effectives peuvent varier considérablement.
Puisque nous parlons pour ce nouvel impôt de montants très conséquents, de l’ordre d’un milliard d’euros par an, il faudra bien s’attendre à des contestations et litiges multiples d’une envergure sensible. Un moyen d’éviter d’éventuelles injustices administratives et des conflits à leur propos serait de prévoir un mécanisme de redressement au moment de la cession ultérieure des terrains, où le prix effectivement touché à la vente déclenchera un nouveau calcul et un redressement, à la hausse ou à la baisse, des montants totaux versés auparavant au titre de la «Spekulante-Steier».

Massif, mais éventuellement graduel

Le taux de 5% ayant été avancé, il faut souligner, une fois de plus, qu’il est logiquement impossible d’accepter un taux sensiblement plus bas. Mais rien ne s’oppose par contre à une montée en puissance graduelle sur plusieurs années, p. ex. un taux de 1% pour 2019, de 2% pour 2020, etc., du moment que ceci ne met pas en doute la ferme détermination sur l’objectif élevé à atteindre en vitesse de croisière. Une telle approche en cascade permettrait un ajustement graduel, évitant un étranglement des capacités de production du secteur de la construction.

Du moment que la durabilité à terme du nouvel impôt n’est pas mise en doute, une introduction progressive n’enlèverait rien à l’efficacité du mécanisme et n’en empêcherait même pas un effet rapide. Il est établi que sur les marchés les spéculateurs s’ajustent rapidement aux perspectives économiques du moyen terme, donc ici à leurs attentes d’une disparition inévitable des profits qui étaient possibles dans le passé.

Ce qui est crucial, c’est le choix d’un taux d’imposition final suffisamment massif pour assurer que la spéculation ne sera plus rémunératrice. À cet égard, un impôt de l’ordre de 5% paraît suffisant pour ne plus pouvoir être répercuté sur les futurs prix de vente, sans conséquences graves pour le marché. Mais sans un découragement très massif, l’on ne saura faire capituler les spéculateurs et leurs conseillers fiscaux.

Toujours est-il que les évolutions des prix que l’on finira par constater à la suite de cette réforme fiscale permettront d’ici quelques années de déterminer dans quelle mesure le tir sera à ajuster pour le futur, dans un sens ou dans l’autre.

Un débat à mener

Il n’est pas nécessaire d’entrer ici dans d’autres détails et d’anticiper les réactions et les conseils utiles des gens qui sont des experts en la matière. Mais pour montrer quelles questions collatérales se poseront, il suffit de mentionner un seul cas.

Comme, depuis des années, les spéculateurs professionnels ont déjà mis la main sur des terrains hors périmètre communal mais à la lisière de celui-ci, dans la perspective lointaine d’un inévitable élargissement des localités, il y aura forcément lieu de tenir compte également des cas de cette nature.

Actuellement ces surfaces hors périmètre ne sont pas détournées du contingent des terrains utilisables par leurs détenteurs. Leur soumission immédiate à l’impôt proposé ici ne se justifie donc pas dans la même logique et elle ne soulagerait du reste en rien ce marché.

Mais pour chaque pareil cas, et dans la mesure où nos définitions restrictives seront remplies (terrains acquis dans un but purement spéculatif), la hausse de la valeur des années antérieures au reclassement devrait en toute logique faire l’objet ex post d’un impôt anti-spéculatif similaire d’une rigueur comparable. Tout comme l’explosion de valeur soudaine, causée par le reclassement lui-même, sera à imposer à ce moment-là pour assurer que le spéculateur se sente alors poussé à aliéner rapidement ces terrains, du moins en partie, ne fût-ce que pour pouvoir régler la note fiscale.

Paul Zimmer

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