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Angesichts der rasenden Wohnungspreisspirale: Schneller Entschluss für eine eigene Wohnung

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Kürzlich haben wir erfahren, dass die Mietpreise von Appartements innerhalb des vergangenen Jahres um ganze +18,2% angestiegen sind.

Die durchschnittlichen Verkaufspreise aller Wohnungen sind in den letzten 12 Monaten um +11,4% und binnen zwei Jahren um +17,0% angestiegen.

Zur Miete wohnen wird somit immer unerschwinglicher. Wer aber nach einer Kreditaufnahme eine Wohnung erworben hat, sieht sein Eigenheim jährlich im Wert steigen. Wir beschränken uns hier auf diese beiden Feststellungen: das extrem teure Wohnen und die enormen Wertsteigerungen der Immobilien. Genauere Einzelheiten und politische Überlegungen dazu finden interessierte Leser in dieser „fonction publique“-Ausgabe auf den Seiten 12 und 13.

Der Normalbürger, der keine Millionen zum Investieren hat, dafür aber seine Lebenshaltungskosten wirtschaftlich sinnvoll verwalten möchte, kann aus der festgestellten Entwicklung nur die Lektion ziehen, dass es definitiv einen Sinn ergibt, in eine eigene Wohnung einzuziehen.

Salopp ausgedrückt: Du kannst 20 Jahre deine Wohnung nutzen und sie dann mit einem Bonus gegenüber dem Anschaffungspreis veräußern, so dass du in diesem Zeitraum praktisch umsonst gewohnt hast. Statt einer Miete hast du zwar monatliche Finanzierungsraten gezahlt, aber dadurch wurde ein Familienbesitz geschaffen.

In Zeiten extrem niedriger Zinsen wird von der monatlich gezahlten Kreditrate nur ein geringer Teil für die Zinslast abgezweigt, während der Hauptanteil in die graduelle Abtragung des geschuldeten Kapitals geht. Fazit: Haben Sie noch kein Eigenheim, so erwerben Sie schnell eins! (Und wenn Sie etwas Vermögen längerfristig anlegen möchten, könnten Sie vielleicht zusätzlich in eine Mietwohnung investieren, solange eine derartige Investition noch von massiven steuerlichen Vergünstigungen profitiert. Aber auf diese Sparstrategie wollen wir hier nicht weiter eingehen.)

Das Eigenheim ist Familienvermögen

Mehr als zwei Drittel aller Haushalte des Landes sind Eigentümer ihrer Wohnung, deutlich mehr als in unseren Nachbarländern, und dies trotz des hohen Anteils der Einwanderer in unserer Wohnbevölkerung. Rund zwei Drittel der Eigenheimbesitzer oder etwa 43% aller Haushalte im Land haben auf ihrem Eigenheim noch ein Hypothekardarlehen, das sie derzeit zurückbezahlen.

Die hohe Eigentümerquote ist ein erheblicher Verdienst der gemeinnützigen „Œuvre CGFP d’Épargne-Logement“, welche vor 40 Jahren mit Joseph Daleiden an ihrer Spitze das Bausparen in Luxemburg einführte, dies im Zusammenwirken mit einem starken Partner, dem gemeinnützigen Beamtenheimstättenwerk, der heutigen Bausparkasse BHW. Nachdem die CGFP durch politischen Druck das steuerliche Umfeld des Bausparens verbessert hatte, ließen sich weitere deutsche Bausparkassen in Luxemburg nieder und bemühten sich um die Beschäftigten des Privatsektors.

Der Bauspargedanke im Interesse des Erwerbs eines Eigenheimes setzte sich von Beginn an zum Ziel, durch die familiäre Vermögensbildung den Mitgliedern der CGFP eine nachhaltige Altersversorgung zu ermöglichen und eine dauerhafte lebenslange Absicherung gegen jedes Armutsrisiko zu gewährleisten. Diese Initiative erwies sich als sehr erfolgreich und wirksam für einen echten und nachhaltigen sozialen Fortschritt.
Wesentliche soziale Errungenschaft

Bekanntlich steht, wissenschaftlich bewiesen, die akute Armutsbedrohung in Luxemburg sehr oft in einem direkten Zusammenhang mit der Suche nach einer Eigenwohnung. Und das hohe Niveau unserer Mietpreise ist ein Hauptgrund für einen dramatischen sozialen Abstieg, sobald ein unerwarteter Schicksalsschlag einen Menschen oder eine Familie trifft.

Ein enormes Problem in unserer heutigen Luxemburger Gesellschaft stellt in diesem Zusammenhang die zunehmende Zahl der prekär Beschäftigten dar. Den zahlreichen Menschen, die keinen festen und langfristigen Arbeitsvertrag erhalten, gewährt die Bankenwelt ohne Bürgschaft oder andere Garantien in der Regel keinen Kredit.

Es ist vor allem dieser Sachverhalt, der das statutarische Arbeitsverhältnis des öffentlichen Dienstes mit seinem gesicherten Arbeitsplatz in Luxemburg so attraktiv macht. Das wissen die Staatsbediensteten sehr wohl, und deswegen stehen sie auch so geschlossen hinter der CGFP als Garant ihres im Laufe der Jahrzehnte erzielten Sozialstatus.

Vielfältige Optionen

Die Bausparkasse BHW, die sich auf Betreiben der CGFP in Luxemburg niedergelassen hat, betreut derzeit im Großherzogtum über 68.000 zufriedene Kunden, wobei die Bauspareinlagen 640 Millionen Euro erreichen und die Finanzierungen 1,6 Milliarden Euro leicht übersteigen. Dieses Geschäftsvolumen, von dem vier Fünftel auf den öffentlichen Dienst und nur ein Fünftel auf Kunden aus dem Privatsektor entfallen, konnte sich alle 10 Jahre verdoppeln.

Als die CGFP-Initiative zugunsten des Bausparens eingeleitet wurde, waren die Staatssparkasse und die Privatbanken bei der Vergabe von Hypothekardarlehen extrem zurückhaltend. Die Antragsteller wurden eher wie lästige Bittsteller behandelt.

Seit die Banken den Wohnungserwerb als Profitquelle erschlossen haben, hat sich dieser Zustand inzwischen grundlegend geändert. Den Bürgern stehen heute unterschiedliche Möglichkeiten offen, nicht zuletzt was die Laufzeiten der Kredite betrifft und die Zinsbedingungen, so etwa die Wahl zwischen festen und variablen Zinssätzen. Diese Optionen gelten natürlich nicht nur für Bankkredite, sondern auch bei den Zwischenfinanzierungen, welche den Bausparern angeboten werden.

Günstige Angebote

Wohl sind derzeit die Zinssätze auf den Immobilienschulden generell sehr niedrig, dafür befinden sich aber die Guthabenzinsen der Sparer auf einem historischen Rekordtief. Wenngleich heute alle wichtigen Schalterbanken um die Gunst der Kreditkunden buhlen, zumindest wenn diese über einen festen Arbeitsvertrag bei einem soliden Arbeitgeber verfügen, bleibt das Bausparen weiterhin eine attraktive Formel. Dieses kann auch wegen der diversen steuerlichen Begünstigungen punkten, die ihm eigen sind und die zu den normalen Fördermitteln zugunsten des Eigenheims hinzukommen.

Zudem werden für die CGFP-Mitglieder von unserem BHW-Partner besonders vorteilhafte Zinsbedingungen angeboten. Was aber natürlich voraussetzt, dass man seinen BHW-Bausparvertrag nicht über eine Bank abschließt, sondern sich einen Beratungstermin bei BHW Luxemburg über die „Œuvre CGFP d’Épargne-Logement“ vereinbart. Telefon: 47 36 51; E-Mail: ; www.cgfp-services.lu/epargne_logement.html

Die bereits erwähnte Zwischenfinanzierung mit variablem oder festem Zinssatz erlaubt es den CGFP-Mitgliedern, über einen BHW-Vertrag eine Immobilie zu erwerben, lange bevor die im Sparvertrag vorgesehene sogenannte „Kreditzuteilung“ erfolgt.

Mut zum Handeln

Geht es nun um die Entscheidung zugunsten des Eigenheims, kommt zusätzlich zu der derzeitigen besonderen Zinslage hinzu, dass – wie eingangs bereits betont – die hohen Wohnungspreise weiterhin ständig stark anwachsen. Während also der Wohnraum sich in jeder Lage und jeder Größe ständig verteuert, bringt langes Sparen wenig Zinsen, wogegen das schnellstmögliche Verschulden relativ wenig an Zinsen kostet.

Somit kann man den jungen Leuten nur anraten, so schnell wie möglich zu kaufen oder mit Bauen anzufangen, und im Hinblick darauf jedenfalls sofort mit dem Bausparen zu beginnen. Denn „so günstig wie heute“ wird man nie wieder seinen Traum der eigenen vier Wände verwirklichen können.

Wir sagen keineswegs, der Eigenheimerwerb und der Wohnungsbesitz seien einfach und in jeder Hinsicht unproblematisch. Im Gegenteil: Man muss sich schon die Zeit nehmen, ernsthaft in diese komplexe Materie einzutauchen. Den CGFP-Mitgliedern wird dabei eine tatkräftige Hilfestellung geliefert: Demnächst wird eine leicht verständliche Broschüre (in Form einer „fonction publique“-compact-Sonderausgabe) mit zahlreichen Tipps und Ratschlägen erscheinen.

Unzählige konkrete Fragen

Darin werden alle wichtigen Fragen aufgeworfen, die der künftige Eigentümer zu beantworten hat. Wobei man schnell merkt, dass ein Entschluss zum Handeln in diesem Bereich eine energie- und zeitaufwendige Umsetzung nach sich zieht. Die konkreten, persönlichen Einzelentscheidungen bei der Beschaffung der eigenen Wohnung wird ihm dabei niemand abnehmen.

Hinausschieben aber vereinfacht nichts, sondern kostet lediglich zusätzliches Geld, selbst wenn man noch im „Hotel Mama“ wohnt und dabei keine Miete zu zahlen hat. Denn die Wohnungspreise wachsen ja von Trimester zu Trimester weiter. So dass man besser früher als später mit den Vorbereitungen zum Erwerb eines Eigenheims beginnt.

Und selbst wenn für einen jungen Menschen der eigene Haushalt für absehbare Zeit noch kein Thema ist, sollte er trotz der niedrigen Sparzinsen, mit dem zielstrebigen Sparen beginnen, sobald er den ersten Lohn kassiert und die ersten Lohnsteuern zu zahlen hat.

Staatliche Ermutigungen

Für das systematische Sparen liefert gerade ein Bausparvertrag strukturell eine sinnvolle Methode, nicht zuletzt auch wegen der mehrfachen steuerlichen Ermutigungen durch den Staat, welche in der angekündigten Broschüre näher erläutert werden. Neben den gängigen Beihilfen, beispielsweise dem „bëllegen Akt“ für den Kauf des Eigenheims oder des Baulands und der „superreduzierten“ Mehrwertsteuer für die Baukosten, erfreut sich das Bausparen zusätzlicher Vergünstigungen.

Erstens sind die monatlichen Spar-aufwendungen für einen Bausparvertrag bis zu einer gewissen Höhe steuerlich absetzbar, was beim Sparen auf einem Bankkonto nicht der Fall ist. Zweitens unterliegen die vom Sparer erhaltenen Guthabenzinsen nicht der famosen Quellensteuer, welche hingegen auf allen Zinsen von Bankguthaben erhoben wird.

Daneben sind beim Bausparen die Schuldzinsen auf dem gewährten Hypothekarkredit (ganz egal ob es sich um eine definitive Darlehenszuteilung handelt oder um eine sogenannte Zwischenfinanzierung) jährlich im vorgesehenen Rahmen steuerlich absetzbar, wie bei einem Bankkredit. Auch bei den Zinssubventionen gelten ungeachtet der Finanzierungsmodalitäten die gleichen Regeln.

Paul ZIMMER

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